Femke Endert
Femke Endert is assistent- belastingadviseur bij JAN Accountants & Belastingadviseurs, afdeling Landsmeer. Nederlanders in binnen- en buitenland kunnen bij haar terecht voor hun belastingaangifte, informatie over belastingverdragen en andere fiscale onderwerpen.
Als je bent geëmigreerd uit Nederland, wil dit nog niet zeggen dat je nooit meer aangifte inkomstenbelasting hoeft te doen in Nederland. De Nederlandse wetgeving kent namelijk een aantal bepalingen voor zogenaamde buitenlands belastingplichtigen: mensen die niet in Nederland wonen, maar wel inkomsten genieten uit bepaalde Nederlandse bronnen van inkomen.
De belangrijkste bron van inkomen uit Nederland die expats nog hebben, is een onroerende zaak in Nederland. Dit kan de voormalige eigen woning zijn, maar bijvoorbeeld ook beleggingspanden die worden verhuurd. Aangezien Nederland op basis van de meeste belastingverdragen, belasting mag heffen over Nederlandse onroerende zaken, speelt bij veel expats de vraag hoe de onroerende zaak in de Nederlandse aangifte inkomstenbelasting moet worden opgegeven. Deze vraag hoop ik met onderstaande te kunnen beantwoorden.
Twee meest voorkomende manieren
De Nederlandse wet op de inkomstenbelasting kent in beginsel een tweetal mogelijkheden waarop een onroerende zaak in de belastingheffing kan worden betrokken: in box 1 of in box 3. In het spraakgebruik is dit ook wel het onderscheid tussen een woning waarvoor recht op hypotheekrente aftrek bestaat (box 1) of een woning waarover vermogensbelasting moet worden betaald (box 3).
Belastingheffing in box 1
Als hoofdregel zal gelden dat als iemand uit Nederland emigreert, dan ook de voormalige eigen woning (waarvoor recht op hypotheekrente aftrek bestond) vanaf het moment van emigratie in box 3 in aanmerking wordt genomen. Er is echter een belangrijke uitzondering, de zogenaamde uitzendregeling eigen woning.
Deze regeling is opgenomen voor de situatie dat een belastingplichtige tijdelijk in een ander land gaat wonen. Het kan dan zijn dat de woning in Nederland wordt aangehouden om deze later, na terugkeer naar Nederland, weer te gaan bewonen. In een dergelijk geval kan de woning in Nederland als eigen woning worden aangemerkt, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Als aan de voorwaarden wordt voldaan, dan kan de woning nog steeds in box 1 in aanmerking worden genomen en kan ook hypotheekrente aftrek voor de woning worden gevraagd.
De voorwaarden hiervoor zijn:
- De woning heeft minimaal 1 jaar als zogenaamde eigen woning ter beschikking gestaan voorafgaande aan de emigratie;
- De woning wordt niet aan derden ter beschikking gesteld: de woning staat leeg;
- De woning staat tijdelijk niet als hoofdverblijf ter beschikking: de uitzending is tijdelijk;
- Er is geen andere woning die als eigen woning voor de Nederlandse inkomstenbelasting wordt aangemerkt.
Als aan de voorwaarden wordt voldaan, dan kan de Nederlandse woning in box 1 worden opgegeven en kan ook aftrek van hypotheekrente worden geclaimd in de aangifte inkomstenbelasting.
Belastingheffing in box 3
Als niet aan bovenvermelde voorwaarden wordt voldaan, wat in de meeste gevallen zo zal zijn, dan wordt de voormalige eigen woning (maar ook andere Nederlandse onroerende zaken) in box 3 in de belastingheffing betrokken. Voor de belastingheffing in box 3 geldt dat u de waarde van de onroerende zaak in Nederland opgeeft en dat u hierover effectief 1,2% inkomstenbelasting moet betalen.
Als er nog een schuld op de onroerende zaak rust, dan vermindert de schuld de grondslag waarover de belasting wordt berekend, maar het is niet mogelijk om de betaalde hypotheekrente in aftrek te brengen. Eventuele huuropbrengsten worden niet apart in de belastingheffing betrokken. Er wordt alleen belasting betaald over de waarde van de onroerende zaak, al dan niet verminderd met een schuld die op de onroerende zaak rust.
Het land waarin je woont zal, in de meeste gevallen, een vermindering van de in het woonland verschuldigde belasting geven zodat er niet dubbel belasting wordt betaald.
Bepaling van de waarde in box 3
Sinds 1 januari 2010 geldt dat de grondslag voor de belastingheffing, de waarde waarvoor de onroerende zaak in box 3 moet worden opgenomen, is gebaseerd op de WOZ waarde. Deze WOZ waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld. De WOZ waarde wordt echter gecorrigeerd in het geval van verhuur en erfpacht.
Verhuurde woning
Om rekening te houden met het waardedrukkende effect van de verhuur, wordt de WOZ waarde van een verhuurde woning verlaagd. Dit is echter alleen het geval als de woning onder de huurbescherming valt. De vermindering bedraagt tussen 15% en 40% van de WOZ waarde.
Erfpacht
Als de grond in erfpacht is uitgegeven, dan mag de waarde van de woning worden verminderd met de toekomstige erfpachtcanons. Deze regeling is getroffen om tegemoet te komen aan de waardeverschillen tussen woningen waarbij de canon eeuwigdurend is afgekocht enerzijds en woning waarvoor jaarlijks nog een (flink) bedrag aan canon dient te worden betaald anderzijds.
Wijziging per 1 januari 2011
Tot en met belastingjaar 2010 diende de waarde van de woning opgegeven te worden per 1 januari en 31 december van het betreffende jaar. Vanaf aangiftejaar 2011 is dat niet langer het geval. Er wordt alleen nog uitgegaan van de waarde op 1 januari.
In het geval dat iemand emigreert of immigreert gedurende het jaar, is een correctie opgenomen. De belasting wordt dan alleen berekend voor de volle maanden waarin de belastingplichtige belastingplichtig is in Nederland. Daarbij geldt nog steeds dat 1 januari de beslissende datum is waarop wordt bepaald welke bezittingen in de Nederlandse rendementsgrondslag worden meegenomen.
E-mail deze pagina
Print deze pagina
Hallo Femke,
Ik heb een appartement verhuurd en vraag me af hoeveel ik van de WOZ waarde moet nemen aangezien ik vermoed dat de huurbescherming een feit is? Je geeft een bandbreedte aan maar ik vraag me af of er een richtlijn is?
Ik heb op dit moment de WOZ waarde opgegeven.
Met vriendelijke groet,
Sven Kohn
Hoi Femke,
Wat moet ik doen of waar moet ik mee beginnen?
Ik woon, werk en betaal belasting in noorwegen. Daarbij woon ik ook nog in nederland. Ik vlieg dus elke weekend op en neer.
Nu wil ik een huis kopen in nederland.
Bij een nederlandse bank ben ik geweest. Heb een huis op het oog. Met een makelaar komt een gesprek.
Ik ben nog met mijn voorbereiding bezig en heb nog niets besloten.
Heb je goeie advies of raad voor me?
Hoe zou ik dit aan moeten pakken?
Ik hoor het graag van je.
Met vriendelijke groet,
Howard
Hoi Femke,
Wij hebben vergaande plannen om een jaar naar Aruba te gaan om te wonen en te werken, onze toekomstige werkgever heeft een uitschrijving uit Nederland nodig om een werkvergunning voor ons rond te krijgen.
Wij hebben hier een eigen koophuis dat we willen gaan verhuren.
Is het mogelijk je uit te schrijven uit Nederland, en op Aruba te gaan wonen en werken zonder dat we in de problemen komen met gemeente en overheidsinstanties?
En wat zijn eventueel belangrijke dingen waar je op moet letten?
Ik hoor graag van je.
Vriendelijke groet,
Hans
Wij wonen iets meer dan 4 jaar in Australie maar hebben ons huis verhuurd in Nederland. De belastingdienst heeft ons verteld dat wij box3 vermogensbelasting over de OBZ-waarde minus hypotheek moeten betalen. Je betaalt 30 procent van 4 % van deze waarde. Dat bedrag kan aardig oplopen dus het is slim om contact met de belastingdienst te houden zodat je niet voor verassingen komt te staan. Het loont de moeite om een hypotheek op je huis in Nederland te houden.
Ik heb een vraagje over jullie huis status. hebben jullie je hier in australie een koop- of huurhuis en hebben jullie je huis in Nederland hier ook opgegeven als investerings property bij de belasting? men zegt dat je dan je kosten aan deze "investeringsproperty" kan aftrekken van je bruto inkomen.
Wij wonen en werken in Noorwegen en hebben daar een eigen huis gekocht. Wij hebben ons voormalige woonhuis in NL ook aangehouden voor familiebezoek en om tzt terug te keren naar NL. Met de nw wet IB 2001 valt deze woning onder belasting box 3. Aangezien geen hypotheekschuld meer rust op de woning worden wij op grondslag van 100% van de WOZ waarde belast, hetgeen neerkomt op ruim €4000 per jaar. Omdat de woning puur voor eigen gebruik is, zijn er geen (belastingvrije) verhuurinkomsten. Het komt erop neer dat ons afbetaalde huis nu min of meer onbetaalbaar is geworden agv deze belastingheffing! Een woning wordt in de vermogensrendementsheffing op gelijke lijn gesteld als een bankrekening. Echter een bankrekening kost niets in onderhoud en levert in ieder geval nog wat rente op. Deze ruim €4000 belasting per jaar, bovenop alle andere vaste lasten die bij een woning horen, doet voor ons de deur dicht. Verhuren of verkopen is de enige optie, maar voor eigen gebruik is het geen haalbare kaart meer.
Heeft iemand een tip? Zijn er meer mensen die in deze situatie zitten en dit als onrechtvaardig aanvoelen en daar wellicht over willen schrijven naar het Ministerie van Financiën???
Wat in het geval als wonend en werkend in het buitenland (en daar ook salaris ontvangend bij een buitenlandse werkgever, en dus buitenlandsbelastingplichtig, maar incidenteel wat inkomsten in Nederland (middels betaling van een klus)? Hoe moet je hiermee omgaan? Moet je dan toch een aangifte inkomstenbelasting in Nederland indienen?
Hoe zit het met de belasting als de lening voor het huis dubbel zoveel is als de wozwaarde? Dit terwijl ik in het buitenland (Aruba) zou gaan wonen en werken. Of is het beter nederlander te blijven en hoe doe ik dat?
Hallo Femke,
Wij hadden in NL in 2003 een woning gekocht daar hebben we twee jaar gewoond en zijn daarna verhuist naar Turkije. onze woning hebben we toen verhuurd aan een stel. Ik ging er van uit dat wij niks terug zouden krijgen en heb dus geen belastingformulier enzv ingevuld. wij wonen en werken in Turkije. als ik dit verhaal zo lees : ''Er is geen andere woning die als eigen woning voor de Nederlandse inkomstenbelasting wordt aangemerkt'' dan vraag ik mij af of dat niet voor ons van toepassing kan zijn want wij hebben alleen deze woning die aangemerkt kan worden voor de ib belasting. kun je mij hierover mailen evt kunnen we een telefonische afspraak maken. het zou dus in dit verband best eens kunnen dat ik vanaf 2005 recht heb op belasting..
bedankt voor je evt reactie
gr
Hallo Femke,
ik woon al 22 jaar in Oostenrijk en zou graag willen weten of ik belasting moet betalen als ik bijv. een woning zou erven of als die woning mij zou worden geschenkt. Of net zoals Erwin al gevraagd heeft als ik hem zou verhuren, moet er dan belasting betaald worden?
Alvast heel hartelijk dank voor je reactie!
Hartelijke groet,
Marika
Wat is mis in het verhaal is indien je in het buitenland woont en je nl onroerend goed verhuurt of je dan inkomstenbelasting moet betalen over de huurpenningen?
Dear Murat,
In case you lived in the house for more than 1 year and you do not rent out your house during your time outside the Netherlands, it might be possible to keep the tax refund. It depends on several criteria, among which the time you will be outside the Netherlands, whether another house qualifies as a so called 'eigen woning'. In order to get the tax refund during your years outside the Netherlands, it is required to opt for resident taxation in the Netherlands. Under circumstances, it is also possible to get the refund after you get back to the Netherlands, without opting for resident taxation in the Netherlands.
As you might understand, it is not possible to give you a general advice based on the limited information you provided. In case you would like to discuss this either by phone or email, please send an email to info@JAN.ac to my attention.
Femke Endert
Hello Femke,
I bougth a house here 2 years ago and found a job outside of Netherlands. We want to back to Holland after several years. Selling the house is not a good idea as the market is not good at the moment. I have Dutch passport. I get a tax back amount. When i leave Netherlands, am i going to get the tax back still? Am I going to any tax?
Regards,
Murat
Nieuwe reactie inzenden