Bij verhuizing naar het buitenland kan verhuur van je huis in Nederland aantrekkelijk zijn. Je hebt een extra bron van inkomsten, de woning is beter beveiligd tegen diefstal, en schade -bijvoorbeeld aan het riool of aan de waterleiding - wordt eerder opgemerkt. Belangrijk is wel om een aantal dingen in de gaten te houden:

Vooraf:

• Belastingen
  Neem vooraf contact op met de belastingdienst of jouw belastingadviseur. Door de verhuur van jouw huis heb je namelijk geen recht meer op hypotheekrente aftrek. Ook als je in een andere belastingcategorie valt;
• Hypotheek
  Neem vooraf contact op met je hypotheekverstrekker. Niet iedere hypotheekvertrekker geeft toestemming voor verhuur, en verhuren zonder instemming is niet verstandig. Mocht de hypotheekverstrekker erachter komen, dan kan deze in het meest extreme geval je verzoeken de hypotheek ineens af te lossen;
• Verzekering
  * Neem vooraf ook contact op met je verzekeringsmaatschappij. Door de verhuur – maar ook door leegstand - verandert het risicoprofiel van jouw woning. De verzekeringsmaatschappij zal daarom de polis willen aanpassen. Licht je de verzekeringsmaatschappij niet in, dan kan dat grote gevolgen hebben. Eventuele schade wordt dan hoogstwaarschijnlijk niet gedekt;
  * Neem een rechtsbijstandverzekering. Wie vanuit het buitenland een conflict krijgt met zijn huurder, wil iemand hebben die vanuit Nederland juridische bijstand levert. Dat is erg kostbaar, vandaar een rechtsbijstandverzekering. Niet iedere verzekeringsmaatschappij biedt een rechtsbijstandverzekering voor Nederlanders in het buitenland. Het is even zoeken, maar ze zijn er.

Verhuur:

• Makelaar
  * Neem een erkende makelaar, bij voorkeur een die lid is van een vastgoedorganisatie. Die heeft doorgaans een erecode waaraan de leden zich moeten houden. Dat wil niet zeggen dat er niets mis kan gaan, maar dit verkleint de risico’s aanzienlijk. Denk niet: 'Ik bespaar geld en regel het zelf wel.' Als je geen ervaring hebt met de verhuur van huizen, begeef je je op glad ijs; 
  * Maak met die makelaar afspraken over welke dienstverlening hij/zij biedt. Op deze manier voorkom je veel verwarring, weet je waar je aan toe bent, wat je van de makelaar mag verwachten en waar jezelf voor verantwoordelijk bent;
   * Maak afspraken over welke maatregelen hij/zij neemt om de huurder te 'screenen'. Vraag de makelaar deze documenten aan jou te tonen. Wil de makelaar dat niet, ga op zoek naar een andere.
  * Let op! Een BV in oprichting is geen BV en dus geen bedrijf. Een huurder die niet in loondienst is en geen lopend bedrijf heeft is een groot risico.

   * Een goede makelaar vraagt minimaal de volgende documenten van de potentiële huurder: 
  - Een paspoort. Accepteer geen identiteitskaart, die kunnen makkelijker worden vervalst;
  - Minimaal twee recente loonstrookjes;
  - Een werkgeversverklaring;
  - Een verhuurdersverklaring (als de huurder uit Nederland komt, of al in Nederland een huurwoning heeft bewoond);
  - Een verklaring van goed betalingsgedrag van de hypotheekverstrekker (wanneer de huurder een eigen woning bezat).

  * Als de huurder een eigen bedrijf heeft, vraagt de makelaar:
  - Een paspoort. Accepteer geen identiteitskaart, die kunnen makkelijker worden vervalst;
  - Twee, recente, jaarrekeningen van het bedrijf van de huurder;
  - De makelaar checkt de gegevens van het bedrijf bij de Kamer van Koophandel;
  - De makelaar checkt contactgegevens en vestigingsgegevens van het bedrijf. Je wilt voorkomen dat je te maken hebt met een slapende postbusfirma;
  - Een verhuurdersverklaring (als de huurder uit Nederland komt, of al in Nederland een huurwoning heeft bewoond);
  - Een verklaring van goed betalingsgedrag van de hypotheekverstrekker (wanneer de huurder een eigen woning bezat).

  * Neem bij voorkeur een huurder die werkt bij een multinational of een groot bedrijf met een vestiging in Nederland. Mocht de huurder met de noorderzon vertrekken, dan is hij bijna altijd te traceren. Verder zijn dergelijke ondernemingen vaak bereid eventuele problemen op te lossen. Daarnaast weet je zeker dat deze huurders niet de intentie hebben om voor onbepaalde tijd de woning te willen huren.
   

• Huurovereenkomst
  * Stel een huurovereenkomst op voor een bepaalde periode. Neem hier geen mogelijkheid tot verlenging in op. In de wet staat namelijk dat wanneer een huurovereenkomst eenmaal is verlengd, deze automatisch voor een onbepaalde periode doorloopt. 

  * Daarnaast is het erg belangrijk om op te nemen dat je voor een bepaalde periode naar het buitenland vertrekt en na terugkomst de woning weer voor zelfbewoning gaat gebruiken (de diplomatenclausule). Dat houdt in dat de huurder alle persoonlijke bezittingen uit de woning haalt voor de einddatum van de huurovereenkomst. Aan zo'n clausule zijn wel voorwaarden verbonden. Een dergelijke bepaling is ook niet waterdicht, maar het biedt enige garantie dat als jouw uitzendtermijn verloopt - of voortijdig door calamiteiten, ontslag of gezondheidsproblemen ten einde loopt - jij in jouw huis kan. NB: veel huurders die bij een multinational werken, zullen hier niet mee akkoord gaan.

  * Indien het een particuliere huurder betreft, vraag dan minimaal twee maanden borg, maar bij voorkeur meer. Schade of vandalisme kan dan uit de borg worden betaald. Als de huurder een tijdelijke expat uit een ander land is, dan is de kans groot dat de huurder - of het bedrijf - niet akkoord gaat met een waarborgsom van meer dan 1 maand. Let op dat de laatste huurpenningen worden voldaan en gebruik nooit de waarborgsom als huurbetaling.
  

• Opzeggen
  * Neem in het contract een 'diplomatenclausule op'. Daarmee geef je aan dat je bij terugkomst uit het buitenland recht heb op het betrekken van jouw eigen woning. *Zie onder huurovereenkomst

  * Stemt de huurder niet in met de opzegging en wordt het appartement niet tijdig ontruimd, dan zul je in alle gevallen naar de rechter moeten stappen. Als het zover komt, dan zal jouw vordering tot beëindiging van de huur en ontruiming met een beroep op de diplomatenclausule slechts in drie gevallen slagen:

  1. je hebt het appartement niet eerst zelf bewoond, noch aan een ander verhuurd en wilt na afloop van de huurperiode het gehuurde zelf betrekken. Dat zal met name het geval zijn als je een nieuwbouwappartement koopt of een nieuwe woning die je, voordat je er zelf gaat wonen, tijdelijk aan een ander wenst te verhuren;
  2. je bewoonde eerst zelf de woning en wilt na afloop van de huurtermijn de woning zelf opnieuw betrekken. Dit zal onder meer het geval zijn indien je tijdelijk in het buitenland verblijft en je woning wilt verhuren;
  3. je had het appartement al had verhuurd en de oorspronkelijke huurder geeft aan tijdelijk de woning te zullen verlaten. In dat geval kun je ten behoeve van deze oorspronkelijke huurder bedingen, dat hij het gehuurde weer zelf mag betrekken na afloop van de tussenverhuur.
  4. Natuurlijk is het mogelijk om naast bovenstaande opsomming de overige wettelijke opzeggingsgronden - zoals geen goed huurderschap of dringend eigen gebruik - als opzeggingsgrond te gebruiken. Deze gronden gelden sowieso naast opzegging van tijdelijke verhuur, maar moeten wel worden aangegeven als ze zich voordoen.

• Rechter
  Bij conflicten is de bevoegde rechter de kantonrechter bij de rechtbank in de regio waar de woning ligt. In spoedeisende gevallen kun je ook ontruiming bewerkstellingen in een voorlopige voorzieningprocedure, beter bekend als ontruimings-kort-geding.

Beheer:

• Let op! Vanaf nu ben je niet alleen huiseigenaar, maar ook verhuurder, en dat brengt verplichtingen met zich mee. Jouw huurders moeten bij jou kunnen aankloppen als er problemen zijn. Stel daarom een beheerder aan bij vertrek naar het buitenland. Dit kan een professioneel bedrijf zijn, familie of de buurman. Geef de contactgegevens door aan de makelaar, zodat deze in de huurovereenkomst worden opgenomen. Doe je dit niet, dan loop je het risico uit bed gebeld te worden. Zie de problemen op dat moment van een afstand maar eens op te lossen.

  Maak de afspraak met de huurders dat de beheerder regelmatig, bijvoorbeeld eens in de drie maanden, het huis in kan. Dan wordt ook duidelijk of jouw huurders net zo zuinig zijn op jouw woning als jij. Juridisch gezien kun je dit niet eisen, een goede verstandhouding met de huurder is daarom nog belangrijker.

  Een andere oplossing voor sociale controle. Verhuur de woning met een huishoudelijke hulp bij de huur inbegrepen. De hulp loopt de hele woning door en kan je bij verdachte zaken op de hoogte stellen. Tevens weet je zeker dat belangrijke zaken in je woning goed worden bijgehouden.

Let op! Deze tips geven geen garantie dat het niet mis kan gaan, ze verkleinen de kans wel.

Heb je zelf tips? Schrijf ze hier onder!