Je hoort het overal: de banken verstrekken maar moeizaam krediet. Ook met hypotheken zijn de Nederlandse banken niet erg scheutig. Hoe zit het in andere landen in Europa waar Nederlanders graag tweede woningen kopen? Kan je bijvoorbeeld in Frankrijk, Italië of Spanje nog wel hypotheek krijgen voor je tweede huis?

De algemene situatie in de Europese bancaire wereld kan nog steeds als 'uiterst onrustig' worden omschreven. Het grootste probleem blijft het gebrek aan vertrouwen in de breedste zin van het woord: vertrouwen of de groei van de Europese economie weer op gang komt.

Vertrouwen dat Griekenland niet failliet gaat. Vertrouwen in de budgettaire discipline van Spanje, Portugal en Italië. Vertrouwen in het vermogen van de Europese landen om structurele economische verbeteringen door te voeren. Vertrouwen in het beleid van de Europese regeringsleiders en vertrouwen in een waardevaste euro. Maar bovenal vertrouwen in elkaar: de collegabanken.

Gebrek aan vertrouwen
Hoe diep zitten de banken in de problemen? Welke problematische staatsleningen hebben zij op de balans staan? Staan ze op het punt van omvallen? Deze onzekerheid is funest. Er zit zand in de raderen van het financiële systeem. Met alle gevolgen van dien.

De banken stallen al hun overtollige geld bij de Europese Centrale bank in plaats van het aan elkaar uit te lenen. Er is in feite geld in overvloed, maar toch ook niet. In de praktijk is 'funding' moeizaam: het 'inlenen' van geld door de banken in de kapitaalmarkt om kredieten te kunnen verstrekken. De opslagen die de banken moeten betalen voor het lenen in de kapitaalsmarkt zijn relatief hoog en dus ongunstig.

Strengere kapitaaleisen
Bovendien zijn niet lang geleden de kapitaalseisen die aan de banken worden gesteld, strenger geworden (Basel 3 akkoorden). Voor elke uitgeleende euro moet er meer eigen vermogen in kas worden gehouden. Veel banken zijn bezig de verhouding van hun eigen vermogen ten opzichte van het uitgeleend geld te verbeteren. Dat kan op twee manieren: het vergroten van je eigen vermogen en/of minder uitlenen.

Overigens is de ene bank de andere niet. De meeste banken met hun thuisbasis in Noordwest-Europa staan er over het algemeen beter voor dan hun collega’s in Zuid-Europa.

Acceptatie
Hoe werkt dit door in de praktijk van kredietverstrekking in Europa? In welke mate hebben Nederlanders hier last van als ze een hypotheek willen voor een huis in bijvoorbeeld Frankrijk, Spanje of Italië?

Een belangrijke eerste waarneming is dat 'lastige' dossiers die vroeger het voordeel van de twijfel kregen van de banken – de grensgevallen – dit nu nog nauwelijks krijgen. Voordat medio 2008 de grote problemen begonnen, konden de hypotheekaanvragen met een 'vlekje' of die op basis van inkomen 'net aan' waren, met wat additionele uitleg vaak door het kredietcomité nog wel worden goedgekeurd. Nu lukt dat niet meer. De banken willen alleen nog maar de solide dossiers goedkeuren.

Een andere belangrijke conclusie is dat zeker een kwart van de banken die hypotheken verstrekten aan niet-residenten daar simpelweg mee is gestopt.

Italië
Verstrekkers in Italië zien sinds een jaar het liefste alleen nog tweeverdieners met een lang arbeidsverleden. De Italiaanse banken die naar het netto inkomen kijken, staan op dit moment maximaal een DTI (debt-to-income ratio) toe van 45 procent. Voorheen ging men wel tot 55 procent. Die banken die naar het bruto inkomen kijken, verstrekken niet meer dan een DTI van 30 procent.

Spanje
In Spanje zijn de banken zo mogelijk nog voorzichtiger. Ze willen zien dat er voldoende eigen geld is en ze kijken veel kritischer naar de getaxeerde waarde. Voorheen gebeurde het vaak dat de getaxeerde waarde veel hoger was dan de koopsom op papier. Het belastingontduiken was daar geheel geïncorporeerd in het systeem. Eeen deel van de koopsom werd vaak onder tafel betaald en de notaris en de bank werkten daar gewoon aan mee.

Maar banken in Spanje hebben hun lesje wel geleerd. De taxaties bleken allemaal veel te hoog en in een markt met sterk dalende huizenprijzen is dat levensgevaarlijk: de waarde van het huis blijkt uiteindelijk lager dan de openstaande hypotheek.

Frankrijk
Het hypothekenlandschap in Frankrijk – het land met misschien wel de meest volwassen markt voor niet-resident financieringen – is ook flink door elkaar geschud, alhoewel niet zo drastisch als in Spanje en Italië. Er zijn de afgelopen jaren wel vier banken gestopt met deze specialistische dienstverlening in Frankrijk. De overgebleven banken kijken allemaal strenger naar aanvragen en letten bijvoorbeeld meer dan vroeger op het inkomen na de pensioenleeftijd. Inkomen uit zelfstandig ondernemerschap wordt ook anders beoordeeld.

Als inkomen bij een B.V. wordt alleen het salaris plus daadwerkelijk uitgekeerd dividend in ogenschouw genomen. Winst die aan de reserves van de B.V. werd toegevoegd, telt men tegenwoordig helaas niet meer mee als inkomen.

Voor buitenlandse begrippen bijzondere kredieten, zoals het vrijmaken van overwaarde, is heel moeilijk geworden. Evenals hypotheken op zogenaamde leaseback projecten (koop van een huis in een park of appartement in projectbouw met fiscale voordelen en verhuurverplichting) zijn lastiger geworden. De banken zijn hier erg voorzichtig mee.

Nederland
Eén van de drie Nederlandse banken die ook hypotheken verstrekte voor de koop van een woning in het buitenland, is daar eind 2011 mee gestopt. De ING Bank verstrekte aanvankelijk hypotheken aan Nederlanders die huizen kochten in België, Duitsland of Frankrijk. Maar blijkbaar maakte de bank hier niet genoeg winst op.

Verstrekkingvoorwaarden
In Spanje en Italië verstrekken de meeste banken niet meer dan 60 procent hypothecaire financiering aan koopprojecten van niet-residenten. In Italië is nog wel 80 procent financiering mogelijk, maar de voorwaarden (o.a. de hoogte van de rente en de bijkomende kosten) zijn dan wel een stuk minder interessant.

Voor heel erg goede dossiers is het in Spanje soms nog mogelijk om 70 procent financiering te verkrijgen, maar dan moet het ook echt een fantastische klant zijn met een bijzonder solide onderpand. In Frankrijk verstrekken de meeste banken tot maximaal 80 procent van de koopsom. Er is zelfs een bank die tot maximaal 85 procent verstrekt. De banken die tot respectievelijk 90 procent en 100 procent verstrekten, hebben hun activiteiten gestaakt.

Kortom, de tendens is dat banken met de lagere strekkingpercentages het risico verlagen dat klanten niet meer aan hun verplichtingen kunnen voldoen. Het beeld qua rentetarieven laat een verhoudingsgewijs lichte stijging zien in vergelijking tot enige tijd terug.

Tarieven gestegen
Over de hele linie zijn de tarieven gestegen, maar het hardst zijn de variabele rentetarieven gestegen (marge op het geldmarkttarief oftewel Euribor-tarief). Als oorzaak geven de banken hiervoor aan dat ze zelf meer geld kwijt zijn voor het 'inlenen' op de particuliere kapitaalmarkt en dit moeten doorrekenen aan de klant.

Ik vermoed dat door de afgenomen concurrentie ook ruimte is voor het rekenen van hogere tarieven, om de winstgevendheid van de banken wat op te krikken.

Overigens, op een uitzondering na zijn de rentetarieven in Spanje, Italië, en met name in Frankrijk, België en Duitsland, nog altijd beduidend lager dan de rentetarieven die in Nederland. Wat dat betreft lijkt mij dat er voor de NMA in Nederland nog werk aan de winkel is en dat hun conclusie uit eerder onderzoek niet juist is.

Meer artikelen lezen voor en door Nederlanders in het buitenland? Neem een gratis abonnement op het WereldExpat Magazine!