Bart Kosters

Expertise

Belastingen

Expat expert Bart Kosters is team manager bij het International Bureau of Fiscal Documentation in Amsterdam. Het bureau is een onafhankelijk en niet op het maken van winst gericht research center op het gebied van belastingen. IBFD houdt zich bezig met publicaties, training, overheidsadvisering en het geven van informatie op het terrein van belastingen, waar ook ter wereld geheven. Het bureau heeft kantoren in Amsterdam, Kuala Lumpur en de VS.

Voor meer informatie: www.ibfd.org.

Voor veel expats blijft Nederland op één of andere manier trekken. Ze keren geregeld naar Nederland terug om bijvoorbeeld familie of vrienden op te zoeken. Sommigen hebben om deze reden zelfs een tweede woning in Nederland.

Het bezit van een tweede woning in Nederland heeft fiscale gevolgen, zowel in Nederland als in het woonland. In deze bijdrage zal ik een overzicht geven van de gevolgen voor de inkomstenbelasting. Naast de inkomstenbelasting zijn er uiteraard ook andere belastingen van toepassing zoals de onroerendezaakbelasting en overdrachtsbelasting.

Gevolgen voor de heffing van inkomstenbelasting in Nederland

Hoofdregel:
Wanneer iemand een tweede woning heeft in Nederland valt hij of zij onder de reikwijdte van de Wet inkomstenbelasting 2001. In veruit de meeste gevallen zal een tweede woning vallen onder de zogenoemde box III, belastbaar inkomen uit sparen en beleggen. In deze box III wordt geen belasting geheven over de werkelijke inkomsten die zijn genoten uit de tweede woning.

Forfaitair rendement
De inkomstenbelasting wordt in box III geheven over een zogeheten forfaitair rendement. Het forfaitair rendement is gelijk aan 4 percent van het verschil tussen de gemiddelde waarde van de woning in een bepaald jaar en de gemiddelde waarde van de schulden die op die tweede woning betrekking hebben. Het forfaitair rendement wordt belast tegen een tarief van 30 procent.

De waarde van de tweede woning is afhankelijk van de wijze van gebruik daarvan. Als de tweede woning aan de expat voor meer dan 30 procent van het jaar ter beschikking staat, dan geldt als waarde in het algemeen de waarde volgens de Wet waardering onroerende zaken, ofwel de WOZ-waarde. Deze WOZ-waarde wordt periodiek vastgesteld. Als er sprake is is van zogeheten time-sharing, moet de WOZ-waarde naar rato van het eigensdomrecht worden aangegeven.

Een voorbeeld ter verduidelijking
Het echtpaar De Vries koopt een vakantiewoning in Nederland voor € 150.000 en financiert deze woning onder andere met een lening van € 100.000. Wanneer we er van uitgaan dat de WOZ-waarde van de vakantiewoning gelijk is aan het aankoopbedrag en deze WOZ-waarde en de waarde van de schuld in verband met de aanschaf van de woning gelijk blijven, dan bedraagt het forfaitaire rendement 4 procent van (€ 150.000 minus € 100.000) ofwel 4 procent van € 50.000 is € 2.000.

Aftrek hypotheekrente
Anders dan bij de belastingheffing over de eigen woning waarbij de betaalde hypotheekrente kan worden afgetrokken, bestaat bij de tweede woning geen recht op aftrek van betaalde hypotheekrente. In plaats daarvan vermindert de hoogte van de lening ten behoeve van de tweede woning het forfaitaire rendement. Daar staat tegenover dat eventuele huuropbrengsten niet aan Nederlandse inkomstenbelasting worden onderworpen.

Uitzondering
Op de hiervoor beschreven situatie bestaat een uitzondering. Deze uitzondering betreft de situatie waarin de expat voorafgaand aan diens uitzending naar het buitenland in Nederland langer dan een jaar een woning had die als "eigen woning"in de zin van de Wet inkomstenbelasting 2001 kon worden beschouwd. Wanneer in een dergelijke situatie de woning in Nederland niet aan derden wordt verhuurd en de expat en diens partner noch in Nederland, noch in het buitenland over een andere "eigen woning" beschikken, dan kan de woning in Nederland op verzoek van de expat als "eigen woning" worden beschouwd.

Voor deze uitzondering geldt overigens geen wettelijke maximumtermijn. In de parlementaire stukken over dit onderwerp is aangegeven dat een termijn van vijf jaar nog binnen de regeling valt. Het gevolg van één en ander is dat ter zake van de woning het eigenwoningforfait van toepassing is met dien verstande dat dit forfait wordt gesteld op 1 percent van de eigenwoningwaarde (dit is de WOZ-waarde). Het eigenwoningforfait is in deze situatie dus hoger dan gebruikelijk. Daar staat tegenover dat de betaalde hypotheekrente aftrekbaar is binnen de daarvoor geldende grenzen.

Fiscale gevolgen in het buitenland
Een tweede woning in Nederland kan ook gevolgen hebben voor de belastingheffing door het woonland van de expat. Veel landen belasten hun inwoners immers voor hun totale wereldinkomen, waarbij het niet uitmaakt uit welk land dat inkomen afkomstig is.

De belastingheffing ter zake van in het buitenland gelegen woningen verschilt per land. Maar als de expat in een land woont waarmee Nederland een belastingverdrag heeft gesloten dan geldt het volgende: op grond van dergelijke belastingverdragen mag het land waarin de woning is gelegen belasting heffen over de inkomsten uit de woning. In onze situatie betekent dit dat Nederland belasting mag heffen over de inkomsten uit in Nederland gelegen woningen op de hiervoor beschreven manier.

Tegemoetkoming
Maar ook het land waarin de expat woonachtig is, mag belasting heffen over de voordelen uit de in Nederland gelegen woningen. Het woonland van de expat moet op grond van het verdrag een tegemoetkoming geven voor de in Nederland geheven belasting. Veel landen staan daarom toe dat de in Nederland over de tweede woning geheven belasting in aftrek kan worden gebracht op de in het woonland over die woning verschuldigde belasting.

Ook komt het voor dat landen - anders dan Nederland - ook belasting heffen over de winst die wordt behaald met de verkoop van onroerende zaken.